Kosztorys wykończenia mieszkania.

Lista zakupów do mieszkania

Organizuje pracę, pozwala zachować porządek, a w razie potrzeby także zimną krew... Szanowni Państwo - przed nami Jego Wysokość Kosztorys. Nasz największy remontowy sprzymierzeniec, dzięki któremu przebrnięcie przez trudy budowy i wykończenie mieszkania staje się dużo prostsze.

Kosztorys - przepalona energia, czy niezbędna część udanego projektu?

Kosztorys to absolutny must-have zarówno dla architektów, jak i dla inwestorów. Aby w pełni wykorzystać jego potencjał, warto przyjrzeć się kilku ważnym aspektom wpływającym na jakość i użyteczność kosztorysu w kontekście projektowania wnętrz.

Z dzisiejszego artykułu dowiesz się także, jak (i przede wszystkim - gdzie) stworzyć idealny kosztorys przedwykonawczy, kosztorys prac wykończeniowych i pełnowymiarowe kosztorysy inwestorskie pod wykończenie mieszkania.

Parafrazując tytuł jednego z moich ulubionych filmów, przed nami:

Wszystko co chcielibyście wiedzieć o kosztorysach, ale boicie się zapytać

Kosztorys to dokument finansowy realizacji inwestycji budowlanej, określający kalkulację ceny według ustalonych metod, w oparciu o przedmiar lub obmiar robót. W przypadku kosztorysu inwestorskiego jest szacunkiem kosztów do poniesienia.

Mówiąc po ludzku - jest to zestawienie, które pozwala w jednym miejscu zebrać, przeanalizować i zoptymalizować koszty wykończenia mieszkania. Właściwie sporządzony dokument obejmujący zarówno materiały budowlane, wykończeniowe, jak i koszt prac wykończeniowych oraz koszt robocizny jest podstawą do ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Kosztorys przyda nam się także, jeśli planujemy wykończenie mieszkania i staramy się o kredyt gotówkowy - niezależnie od tego, czy remont dotyczy lokalu z rynku wtórnego, czy też wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w 2024 roku?

Odpowiedź jest krótka i brzmi: to zależy:)

Na ostateczny koszt wykończenia mieszkania wpływa mnóstwo czynników. Bez solidnej analizy projektu i omówienia oczekiwań inwestora naprawdę ciężko jest jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie - chyba że weźmiemy pod uwagę koszt wykończenia mieszkania deweloperskiego w programie oferowanym przez dewelopera.

Gotowe pakiety wykończeniowe faktycznie pozwalają oszacować wykończenie mieszkania pod klucz na podstawie cennika za metr kwadratowy, ale jeśli nie odpowiada nam taki standard wykończenia i nie chcemy, aby mieszkanie wyglądało jak (nomen omen) z metra cięte, wykonanie indywidualnego kosztorysu jest podstawą.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania o powierzchni 60 metrów kwadratowych?

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w Warszawie i innych większych miastach? W zależności od lokalizacji i metrażu wykończenie mieszkania o powierzchni około 60 metrów wynosi około 1600 - 2000 zł za metr kwadratowy. Ile kosztuje wykończenie mieszkania w mniejszych miejscowościach?

Tu ceny mogą być niższe nawet o 20%. Należy pamiętać że jest to kwota bardzo orientacyjna, nie uwzględniająca specjalistycznych usług, mebli na zamówienie i materiałów spoza średniej półki.

Wykończenie mieszkania - od czego rozpocząć tworzenie kosztorysu?

Tu z pomocą przychodzi nam kosztorys przedwykonawczy, w którym oczekiwania inwestora filtrujemy przez dostępne na rynku rozwiązania, a przede wszystkim, przez jego możliwości finansowe. Ten dokument pozwala nam sprawdzić, które elementy projektu jesteśmy w stanie zrealizować zachowując oczekiwaną jakość oraz wskazuje punkty, w których warto poszukać alternatywnych rozwiązań.

W kosztorysie wstępnym (zwanym też przedmiarem robót) oprócz pierwszych kalkulacji materiałów i wyposażenia uwzględniamy także szacunkowy koszt robocizny wykończenia mieszkania. To idealny moment, aby wraz z klientem jeszcze raz omówić wszystkie punkty projektu i zoptymalizować koszty wykończenia mieszkania.

Po przedstawieniu kosztorysu wstępnego zwykle następuje wielkie cięcie, elegancko zwane modernizacją, a my przechodzimy do szczegółowego kosztorysu inwestorskiego. I tu zaczyna się prawdziwa zabawa…

Wykończenie mieszkania - jak nie wykończyć siebie przy okazji

W jednym z poprzednich artykułów wspominałam, że moje zestawienia zwykle przypominają opasłe tomiszcze, ale kosztorysowanie właśnie takie jest. Nawet jeśli weźmiemy pod uwagę mieszkania w stanie deweloperskim, czyli mniej wymagającym pod względem pozycji typowo budowlanych, to samo wykończenie łazienki potrafi zająć kilkadziesiąt pozycji, zaczynając od gresów i glazury, przez ceramikę sanitarną, baterie i oświetlenie, aż po robociznę: układanie płytek ceramicznych, malowanie ścian i sufitów oraz biały montaż.

Przy tworzeniu kosztorysów lubię kierować się podstawową metodą dedukcji, czyli "od ogółu do szczegółu". Przesuwając największe i najważniejsze wydatki na początek listy zyskuję czytelny obraz całości przedsięwzięcia i dużo łatwiej jest mi zapanować nad budżetem.

Co składa się na koszt wykończenia mieszkania?

Pierwszą i zwykle najpoważniejszą pozycją jest oczywiście zakup nieruchomości. Pamiętam jednak takie realizacje, gdy koszt wykończenia mieszkania lub domu dorównywał tej kwocie (a nawet ją przebijał), więc co kraj, to obyczaj.

Kolejnym istotnym punktem jest koszt robocizny wykończenia mieszkania, niestety często traktowany przez inwestorów po macoszemu. Dlaczego niestety?

Koszt robocizny wykończenia mieszkania

Zastanawiając się nad tym, ile kosztuje wykończenie mieszkania, klienci rzadko pochylają się nad kosztami robocizny. Prace budowlane i wykończeniowe zwykle pożerają połowę budżetu, niezmiennie wprawiając tym samym inwestorów w zdumienie.

Żeby była jasność - nikt nie wymaga od naszych klientów precyzyjnej znajomości aktualnych stawek za malowanie czy układanie glazury, ale z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że to właśnie ta pozycja na liście wywołuje (cytując klasyka) szok i niedowierzanie.

Drugie miejsce w moim prywatnym rankingu zajmuje koszt wykończenia łazienki.

Podsumowując: kosztorysowanie warto rozpocząć od wyboru generalnego wykonawcy, z którym na podstawie projektu określimy i wycenimy zakres prac wykończeniowych.

Wykończenie mieszkania - to, co niewidoczne

Po konsultacjach do swojego kosztorysu wpisuję wszystkie niezbędne prace budowlane (w sytuacji gdy mamy do czynienia z budową domu lub generalnym remontem lokalu z rynku wtórnego) i koszty robocizny: położenie podłóg, malowanie ścian, układanie płytek ceramicznych, usługi stolarskie i dekoratorskie - wszystko to generuje olbrzymie koszty, także w przypadku wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim.

Następna istotna pozycja to koszt materiałów budowlanych oraz chemia budowlana. Brzmi to nieco absurdalnie, ale w kosztorysie ogromne znaczenie ma to, co niewidoczne - płyty, stelaże oraz, oczywiście, samo wykonanie prac.

Dopiero po zamknięciu tego etapu czarno na białym widzę, ile środków z budżetu mogę poświęcić na zakup drzwi wewnętrznych, drzwi wejściowe, zakup mebli wolnostojących i do zabudowy, zakup sprzętu AGD, oświetlenie, gniazdka elektryczne…

Kosztorys - co na niego wpływa najbardziej?

O wycenie metodą "na mieszkanie szwagra" chyba kiedyś już wspominałam, ale temat jest na tyle istotny, że warto poświęcić mu więcej uwagi. Dlaczego (poza omawianymi wcześniej gotowymi pakietami deweloperskimi) koszt wykończenia mieszkania jest tak indywidualną sprawą?

Pierwsza kwestia to lokalizacja. Koszt robocizny za metr kwadratowy w dużych miastach i mniejszych miejscowościach może różnić się nawet o 30-40%, co w przypadku mieszkania o powierzchni identycznej jak u szwagra, ale położonego w innym miejscu może spowodować sporą różnicę.

O czym jeszcze warto pamiętać, opracowując kosztorys wykończenia mieszkania ?

Kolejna sprawa, to wybór ekipy remontowej. Przy poszukiwaniu wykonawców zdecydowanie odradzam kierowanie się jedynie ceną, ale warto sprawdzić ile w naszej okolicy biorą fachowcy za realizację konkretnego zakresu prac, aby nie dać się oskubać.

Po drugie, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy prace dotyczą wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim, czy też lokalu z rynku wtórnego.

Jakich kosztów robocizny możemy się spodziewać?

Koszt robocizny wykończenia mieszkania potrafi się w tych przypadkach bardzo różnić, ponieważ większość wykonawców znając niespodzianki, jakie potrafi zgotować mieszkanie w starej kamienicy, nakłada poprawkę zarówno jeśli chodzi o zakres, jak i przewidywany czas prac. Czasem wykończenie nieruchomości i doprowadzenie lokalu do stanu deweloperskiego wymaga większej ilości środków, niż całe późniejsze wykończenie.

Prace wykończeniowe to jedna z najpoważniejszych pozycji w kosztorysie, warto zatem poświęcić jej więcej uwagi.

Koszt wykończenia mieszkania a ceny materiałów budowlanych

Punkt trzeci: ceny materiałów budowlanych. Wszyscy pamiętamy, co działo się z cenami profili aluminiowych czy płyt OSB w czasie pandemii. Co prawda kwoty te ostatnio trochę się uspokoiły ( i utrzymują na absurdalnie wysokich pozycjach), ale wciąż zdarzają się jakieś tąpnięcia, a generalni wykonawcy niczym giełdowi gracze polują na najlepsze "okna" zakupowe.

Przy małych metrażach nie jest to odczuwalne, ale przy domach czy dużych mieszkaniach nawet drobna zmiana może znacząco wpłynąć na ostateczną cenę wykończenia mieszkania.

Co wpływa na standard wykończenia mieszkania?

Materiały wykończeniowe o podwyższonym standardzie - ceny spieków czy gresów firmowanych nazwiskami znanych projektantów mogą być kilkukrotnie (a nawet kilkunastokrotnie) wyższe niż w przypadku zwykłych płytek ceramicznych. Ich ułożenie także jest wyżej wyceniane ze względu na format, grubość lub typ materiału.

Podobnie jest w przypadku podłóg - położenie podłogi drewnianej jest dużo bardziej kosztowne, niż montaż paneli podłogowych.

Dodatkowe koszty generuje także wymiana grzejników na ogrzewanie podłogowe, nietypowe wymiary stolarki drzwiowej i okiennej, a nawet technika malowania ścian.

Oczywiście powyższe pozycje dotyczą świadomych decyzji i konkretnych działań, które wraz z klientem podejmujemy na etapie wybierania materiałów i wyposażenia. Osobną kategorię stanowią nieprzewidziane wydatki, związane najczęściej z wykończeniem mieszkania z rynku wtórnego (choć zdarzają się także w przypadku wykończenia mieszkania z rynku pierwotnego).

Wykończenie mieszkania pod klucz- jaki program do kosztorysowania wybrać?

Najwyższy czas przejść do kwestii typowo praktycznych: jak zorganizować sobie pracę przy tak rozbudowanych kalkulacjach, okraszonych na dodatek wieloma zmiennymi? Odpowiedź brzmi: jak najprościej, ta aby prace wykończeniowe nie wykończyły nas przy okazji.

KIS List to sprytna lista zakupów, program do kosztorysowania online , przestrzeń do przechowywania danych i platforma komunikacji z klientem w jednym. Swoją nazwę zawdzięcza hasłu Keep It Simple i nie są to słowa rzucone na wiatr!

Jeśli tworzenie kosztorysów jest Twoją zmorą, zakochasz się w tym narzędziu błyskawicznie - KIS List uzupełnia program dla projektantów wnętrz i jest jak wirtualny asystent, który odwala za nas najgorszą robotę.

Wyobraźmy sobie taką sytuację: zamiast godzinami przepisywać dane ze stron internetowych wchodzimy w witrynę sklepu, znajdujemy interesujący nas produkt, klikamy i w tej samej chwili mamy go na naszej liście zakupów, która równocześnie jest kosztorysem. Magia? 

KIS List - idealne narzędzie do tworzenia list zakupowych i podsumowania prac wykończeniowych

Nie, choć niektórzy twierdzą, że KISer (czyli stworzona przez Roberta wtyczka) do pobierania informacji to zaczarowana różdżka i gdyby Harry Potter był architektem, na pewno by z niej korzystał :).

KISer automatycznie ściąga ze stron producentów lub sklepów internetowych wszystko to, co ważne dla projektu: ceny, nazwy, numery katalogowe, link do produktu oraz zdjęcia wskazanych produktów. Następnie aplikacja automatycznie umieszcza konkretne dane w odpowiednich rubrykach, podlicza i voila - lista zakupowa i kosztorys w jednym są gotowe.

Najprostszy sposób na oszacowanie kosztów wykończenia

Podczas pobierania danych o produktach nasza rola ogranicza się do wskazania odpowiedniego projektu, do którego chcemy przypisać listę; nie ma mowy o żmudnym wklepywaniu danych i jeszcze żmudniejszym sprawdzaniu tabeli w poszukiwaniu pomyłek. Dzięki KIS List w ogóle zapomnisz, że istnieje coś takiego jak ręcznie uzupełniany kosztorys czy lista zakupowa w Excelu.

Kiedy lista zakupowa jest już wypełniona produktami, możemy ją dowolnie edytować; przenosić produkty, oznaczać jako opcje, ukrywać i wprowadzać alternatywne pozycje. To prawdziwe centrum dowodzenia nad projektem i budżetem, które dzięki pełnej kontroli nad wszystkimi elementami równocześnie ułatwia obniżenie wydatków.

Estetyczne i czytelne zestawienie można w mgnieniu oka wyeksportować do formatu PDF lub Excel i skonsultować z klientem lub producentem. Jakość materiałów przygotowanych w ten sposób przebija wszystkie dokumenty, które przygotowywaliśmy w programach typu Excel czy Word.

Wykończenie mieszkania pod klucz z KIS List

A co z kosztorysem? Ten w KIS List powstaje samoistnie - aplikacja automatycznie tworzy całkowity koszt wykończenia mieszkania, podsumowując wszystkie produkty dodane do listy. Oczywiście, oprócz "odgórnego" obliczenia mamy możliwość umieszczenia w zestawieniu innych pozycji i dodatkowych kosztów.

Kosztorys zrobimy zarówno na podstawie całości zestawienia, jak i z wyszczególnieniem pomieszczeń lub grup produktowych. Stąd krótka droga do przygotowania dokumentu pod zamówienie, ale to nie koniec niespodzianek, które ucieszą każde, projektowe serce.

Jak bezproblemowo wykończyć mieszkanie?

Jeśli jesteśmy na etapie tworzenia kosztorysu wstępnego i zależy nam na podkreśleniu wizualnych aspektów wybranych pozycji, za pomocą jednego kliknięcia mamy możliwość zamiany klasycznej listy w moodboard - bez konieczności uruchamiania programów graficznych i samodzielnego rozmieszczania zdjęć na planszy.

To jedna z moich ulubionych funkcji, dzięki której mam możliwość błyskawicznie sprawdzić, czy wszystko na pewno do siebie pasuje - oraz czy o czymś nie zapomniałam.

Aplikacja niezbędna przy remoncie i wykończeniu mieszkania

Na co jeszcze można liczyć, używając KIS List? Wirtualne konsultacje z klientami, chat zespołowy, katalog modeli 3D, biblioteka ulubionych produktów oraz wszystkie dokumentacje, faktury, umowy i ustalenia zawsze w jednym miejscu...

KIS List to zdecydowanie więcej, niż aplikacja do robienia listy zakupów i proste kosztorysowanie. Już dziś skorzystaj z bezpłatnej, 14-dniowej wersji próbnej i przekonaj się, co KIS List może zrobić dla Ciebie.