Kosztorys przedwykonawczy.

Nie zna się na instalacjach, sam nie ułoży nawet jednej cegły, ale bez niego na budowie ani rusz. O kim, a właściwie o czym mowa?

Oczywiście o kosztorysie budowy, czyli dokumencie od którego powinna zaczynać się każda budowa domu. Znam co prawda śmiałków, którzy przy remontach machają ręką na kosztorys budowy i idą na żywioł, ale osobiście wyznaję zasadę, że dobrze wykonany kosztorys to szansa na jeden zawał mniej (i jedna więcej jeśli chodzi o kredyt hipoteczny), więc warto poświęcić mu trochę czasu.

Planujesz prace budowlane? Najwyższy czas na kosztorys!

Tak jak nasi klienci liczą każdą złotówkę wpisaną do kosztorysu, tak my - architekci i projektanci, podliczamy godziny spędzone nad poszczególnymi częściami projektu. "To nie są tanie rzeczy" - w przypadku budowy i remontu hasło to nabiera wyjątkowej mocy, a jakiekolwiek pomyłki słono kosztują zarówno nas, jak i inwestorów.

Tworzenie list zakupowych, a w kolejnym etapie kosztorysowanie wymaga zatem mnóstwa uwagi i czasu ze względu na powagę sytuacji.

50 twarzy kosztorysu budowlanego

Komu po wielogodzinnym sprawdzaniu dokumentów nie śnił się kosztorys wykończenia mieszkania lub lista zakupów w Excelu, ten nie zna życia. Sama kiedyś miałam obsesję na punkcie przeczesywania kosztorysów w poszukiwaniu błędów i potrafiłam na rodzinnym przyjęciu sprawdzać tabele w telefonie pod stołem.

Na szczęście ten okres jest już daleko za mną, podobnie jak noce zarwane na ręcznym wpisywaniu wszystkich danych do programu. Szczerze mówiąc, dziś na myśl o stworzeniu nowego kosztorysu czuję wręcz ekscytację!

Kosztorys w mgnieniu oka - to możliwe?

Jak najbardziej:). To zasługa aplikacji, o której jest coraz głośniej w projektowym świecie. KIS List, czyli sprytna lista zakupów i kosztorys prac wykończeniowych nie tylko skraca czas przygotowywania dokumentów o 80%, ale także sprawia, że najmniej lubiana część pracy staje się prawdziwą przyjemnością.

O aplikacji, która wyznacza nowy standard zarówno na polskim, jak i zagranicznych rynkach porozmawiamy w dalszej części artykułu, tymczasem zapraszam na krótki przegląd różnych typów kosztorysów, z którymi mamy do czynienia podczas realizacji projektów. Odpowiemy sobie w nim na najczęściej zadawane pytania.

Czy kosztorys budowy jest obowiązkowym dokumentem?

Tak jak wspomniałam - sporządzenie kosztorysu nie zawsze jest obowiązkowe (np. przy małych remontach lub takich, które nie wymagają kredytu hipotecznego), ale zrobienie choćby najprostszego zestawienia jeszcze nikomu nie zaszkodziło.

Niezależnie od skali zlecenia, kosztorys budowlany przydaje się do przygotowania harmonogramu. Sporządzenie kosztorysu pomaga zaplanować kolejność wykonywanych prac i uporządkować budowę domu.

Od czego rozpocząć przygotowanie kosztorysu budowy?

Przykładowy kosztorys budowy domu zawiera kilka elementów. Jako pierwszy wykonujemy kosztorys wstępny, zwany także przedmiarem robót, który stanowi przymiarkę do pełnego kosztorysu budowy domu. Mimo że zwykle ulega sporym zmianom i pod koniec realizacji rzadko kiedy przypomina sam siebie, to właśnie od niego wszystko się zaczyna.

Rodzaje kosztorysów budowlanych

W kosztorysie wstępnym, oprócz pierwszych kalkulacji materiałów i wyposażenia uwzględniamy także szacunkowy koszt robocizny. Podczas jego tworzenia mamy doskonałą okazję, aby razem z klientem ponownie omówić wszystkie punkty projektu i zoptymalizować koszty wykończenia domu lub mieszkania.

To także bardzo ważny dokument dla nas; pozwala bowiem sprawdzić, które elementy projektu jesteśmy w stanie zrealizować zachowując oczekiwaną jakość oraz wskazuje punkty, w których należy poszukać alternatywnych rozwiązań.

Kosztorys budowy domu - przedmiar robót

Po przygotowaniu wstępnego kosztorysu zazwyczaj nadchodzi moment zderzenia z rzeczywistością i ostrych cięć (w bardziej elegancki sposób zwanych optymalizacją). To trudny okres zarówno dla klientów, jak i dla nas, ale zmierzenie się z nim naprawdę pozwala uniknąć wielu błędów i szerzej spojrzeć na całą inwestycję. Kiedy łzy po niespełnionych marzeniach wyschną, możemy zabierać się za kolejny etap - mowa o kosztorysie inwestorskim.

Kosztorys przedwykonawczy, czy kosztorys inwestorski?

Bardzo dobre pytanie! Podczas pracy spotkamy się z dwoma określeniami, więc warto wiedzieć, że oznaczają to samo: ogólny zbiór wycen i kalkulacji dotyczących danej realizacji. Tworzy się go przed rozpoczęciem prac budowlanych, aby wyznaczyć etapy budowy domu i oszacować wykończenie nieruchomości.

Kosztorys inwestorski wykonuje się na podstawie gotowego projektu domu, uwzględniając zobowiązania wynikające z kredytu hipotecznego, roboty ziemne, koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz robociznę z podziałem na poszczególne prace (kosztorys ofertowy).

Należy pamiętać, że na jego podstawie powstaje także docelowy harmonogram prac budowlanych; możemy zatem śmiało powiedzieć, że dokument ten jest bazą całej realizacji.

Kosztorys ofertowy - co w nim znajdziemy?

Kosztorys remontu nie mógłby się obejść bez wyodrębnienia kalkulacji poszczególnych prac - tu przechodzimy do kosztorysów ofertowych, które stanowią ważną część kosztorysu inwestorskiego.

W odróżnieniu od kosztorysu inwestorskiego, kosztorys ofertowy jest sporządzany przez wykonawcę robót budowlanych i stanowi on propozycję wyceny do akceptacji przez inwestora.

Kosztorys ofertowy dotyczy prac z zakresu projektu budowlanego i wykończeniowego, a tym samym wszelkiego rodzaju wycen od podwykonawców. W kosztorysie ofertowym, oprócz usług związanych z budową domu, znajdziemy więc propozycje od stolarzy, kamieniarzy, specjalistów od nagłośnienia czy architektury ogrodowej.

Kosztorys ślepy - co to właściwie jest?

Podczas przygotowywania opracowań, możemy natknąć się na tzw. kosztorys ślepy. Jest to lista zakupowa i zestawienie niezbędnych prac wykonawczych, jednak bez podania cen materiałów i robocizny. Podobnie jak kosztorysy ofertowe stanowi propozycję, a nie prawomocny dokument, nie przyda się zatem w przypadku ubiegania się o przyznanie kredytu hipotecznego.

Mamy już wykonany kosztorys uwzględniający wszystkie prace budowlane, koszty materiałów i rodzaj zabudowy? Świetnie się składa, bowiem kosztorys inwestorski jest ważnym dokumentem w przypadku składania wniosku o kredyt hipoteczny. Jeśli zatem nasi klienci planują wycieczkę do banku, jest to obowiązkowy punkt do wykonania.

Jak przygotować kosztorys do kredytu hipotecznego, czyli idziemy do banku

Szczęśliwi ci, którzy stawiają dom lub robią generalny remont mieszkania bez zaciągania zobowiązań. W większości przypadków bez udziału banku jednak się nie obędzie, zerknijmy zatem, co powinien zawierać kosztorys do kredytu hipotecznego, oraz po czyjej stronie leży jego sporządzenie.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągnięte z przeznaczeniem sfinansowania zakupu nieruchomości (albo/ oraz jej remontu). Od innych zobowiązań odróżnia się tym, że posiada zabezpieczenie w postaci nieruchomości, która została zakupiona za pieniądze z kredytu.

O czym należy pamiętać, przygotowując kosztorys budowy domu do banku?

Kosztorys do kredytu hipotecznego będzie zatem potrzebny, jeśli chcemy wnioskować o środki na budowę domu, jego wykończenie lub remont.

Kwota kredytu hipotecznego jest ustalana indywidualnie dla każdej inwestycji. W przypadku ubiegania się o kredyt klient banku zobowiązany jest przedstawić kosztorys do kredytu hipotecznego.

Na decyzję kredytową ma wpływ olbrzymia ilość czynników, ale porządnie przygotowany kosztorys inwestorski stanowi podstawę uzyskania kredytu hipotecznego.

Rodzaje kosztorysów do kredytu hipotecznego

Wspomniałam już, że podstawę kosztorysu do kredytu hipotecznego stanowi kosztorys inwestorski, czyli zestawienie które opracowywane jest przed rozpoczęciem budowy domu. We wniosku o kredyt hipoteczny można umieścić także kosztorys powykonawczy (z zastrzeżeniem, że budowa jest rozpoczęta, ale dokumentacja nie została jeszcze zamknięta).

Dokument dla banku powinien zawierać informacje o planowanych wydatkach na materiały budowlane oraz robociznę. W kosztorysie do kredytu hipotecznego powinny także znaleźć się wyszczególnione prace do wykonania, podzielone na konkretne etapy budowy:

• Stan zerowy obejmuje: roboty ziemne, fundamenty, izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne pod fundamenty.

• Stan surowy otwarty zawiera: konstrukcje budynku (np. ściany nośne, stropy, dachy), kominy oraz otwory okienne i drzwiowe bez stolarki.

• Stan surowy zamknięty obejmuje wszystko to, co stan surowy otwarty, a dodatkowo zamontowaną stolarkę okienną i drzwiową, co zabezpiecza budynek przed wpływami atmosferycznymi.

• Do instalacji wewnętrznych zaliczamy: instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, ogrzewanie (w tym podłogowe), gazowe oraz wentylację.

Należy pamiętać, że dla banku, w którym ubiegamy się o uzyskanie kredytu hipotecznego, informacje o planowanych terminach wykonania poszczególnych prac budowlanych są niezwykle ważne.

Do kosztorysu do kredytu hipotecznego obowiązkowo zatem musimy dołączyć terminarz planowanych prac budowlanych. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do składanych dokumentów, warto raz jeszcze omówić z przedstawicielem banku wszystkie etapy kredytu hipotecznego krok po kroku.

Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu?

Koszt przygotowania kosztorysu budowlanego w Warszawie na 2024 rok różni się w zależności od rodzaju kosztorysu i złożoności projektu. Kosztorys inwestorski zwykle kosztuje od 2000 do 5000 złotych; tańszymi opcjami są kosztorysy ofertowe lub ślepe (czyli bez podania cen), które zaczynają się już od około 1500 złotych. Natomiast szczegółowe kosztorysy powykonawcze mogą kosztować nawet do 6000 złotych​.

Ceny te zależą od różnych czynników, takich jak wielkość i rodzaj projektu, lokalizacja, zakres prac oraz poziom szczegółowości ustalonej podczas konsultacji z inwestorem.

Kosztorys powykonawczy, czyli kończymy robotę...

...i jeszcze raz wszystko sprawdzamy. Pomaga nam w tym kosztorys powykonawczy, czyli dokument sporządzany w momencie, gdy budowa domu została dobiega do końca. Kosztorys powykonawczy przedstawia rzeczywiste koszty poniesione podczas prac budowlanych (zarówno jeśli chodzi o robociznę, jak i materiały).

Dzięki niemu możemy porównać zakładane wydatki i rzeczywiste koszty poniesione podczas realizacji, a także sprawdzić zgodność wykonanej pracy z umową zawartą między inwestorem a wykonawcą. To także kolejny, ważny element uzupełniający kosztorys do kredytu hipotecznego.

Po przeanalizowaniu zakresu zrealizowanych prac z kierownikiem budowy (lub wykonawcami), powstaje kosztorys zamienny - czyli podstawa do tego, aby omówić dokonanie zmian cen pierwotnie zapisanych w umowie. Wykonuje się go na podstawie dokumentacji budowlanej (dziennik budowy oraz książki obmiaru) i kosztorysu ofertowego.

Podsumowując: do ujarzmienia mamy budowę domu z nadzorem, wybór wszystkich niezbędnych materiałów i wyposażenia, oraz niezliczone rodzaje kosztorysów potrzebnych do uzyskania kredytu. Jak to wszystko ogarnąć? Otóż...

KIS List - najlepszy przyjaciel na budowie

Z odsieczą przychodzi KIS List - aplikacja do robienia listy zakupów i program do kosztorysowania online , w którym błyskawicznie podliczymy wszystkie koszty inwestycji. Niezależnie od tego, czy interesuje nas stan zerowy, czy stan wykończeniowy, w KIS List przygotujemy każdy rodzaj kalkulacji: przedmiar robót albo pełen kosztorys budowlany, kosztorysy inwestorskie, kosztorys do kredytu hipotecznego dla banku, kosztorys ofertowy i powykonawczy.

Kosztorys sporządzony w aplikacji jest integralną częścią listy zakupowej, nie ma zatem konieczności tworzenia osobnego dokumentu. Produkty sczytane do listy za pomocą wtyczki KISer są automatycznie podliczane. Pozycje możemy dowolnie sortować, ukrywać, a także uzupełniać informacje odnośnie cen promocyjnych.

Innowacyjna aplikacja przyspieszająca proces kosztorysowania

W celu ułatwienia komunikacji z klientem zaproponowaliśmy możliwość przesłania kosztorysu w wersji online, z interaktywną funkcją akceptowania produktów. Po zatwierdzeniu listy zakupów przez inwestora mamy gotowy dokument, który w zależności od potrzeby możemy wyeksportować do formatu pdf lub Excel.

Dzięki innowacyjnym funkcjom KIS List zarówno lista zakupowa, jak i wszelkiego rodzaju wyceny zajmują mi ułamek czasu, który kiedyś przeznaczałam na tworzenie kosztorysu budowlanego. Wreszcie mam przestrzeń na to, aby włączyć program dla projektantów wnętrz i zająć się pracą twórczą.