Kosztorys Prac Wykończeniowych.

Krótki poradnik przeprowadzenia remontu mieszkania bez zawału serca

"A ile to wszystko będzie kosztować? Tak mniej więcej pani powie..." Poprawcie mnie jeśli się mylę, ale to chyba jedno z najczęstszych pytań, które architekci wnętrz słyszą podczas pierwszego spotkania z nowymi inwestorami.

Pytanie o tyle dziwne, że kosztorys remontu mieszkania to naprawdę poważna sprawa, a szacowanie wyceny bez określenia choćby podstawowych wytycznych jest równie skuteczne, jak wróżenie z fusów. Jeśli zatem kusi Was, by w tej sytuacji odpowiedzieć "coś między 5 tysięcy a pół miliona", to możemy przybić piątkę.

Sama wielokrotnie gryzę się w język i cierpliwie przystępuję do wymieniania elementów, które mają kolosalny wpływ na ostateczny koszt remontu.

Bez względu na to, czy mamy do czynienia ze stawianiem budynku od podstaw, czy też podejmujemy się przeprowadzenia remontu mieszkania z rynku wtórnego, profesjonalne oszacowanie kosztów inwestycji ma kluczowe znaczenie i wymaga gruntownej analizy wielu czynników, które warto co jakiś czas sobie odświeżyć.

Podstawa dobrego kosztorysu remontu mieszkania? Odpowiedź jest jedna

Na początku jest projekt. Zawsze! Nie tylko dlatego, że dzięki niemu zarabiamy na chleb i/ lub jesteśmy z nim emocjonalnie związani, ale przede wszystkim dlatego, że bez szczegółowego doprecyzowania ustaleń i dokumentacji technicznej kosztorysowanie jest niemożliwe.

Projekt jest podstawą do oszacowania zarówno zakresu prac, jak i wyceny elementów niezbędnych do realizacji, dlatego przygotowując kosztorys remontu mieszkania w pierwszej kolejności przeprowadzam szczegółowy wywiad, następnie uruchamiam program dla projektantów wnętrz, a dopiero później określam wstępne koszty remontu.

Kosztorys wstępny - niezbędny etap realizacji, czy strata czasu?

Po projekcie pod lupę trafia budżet - najpierw pomnożony przez oczekiwania klienta, a następnie podzielony przez doświadczenie architekta wnętrz, czyli uwzględniający rozwiązania możliwe do wykonania.

Dzięki tym dwóm czynnikom powstaje kosztorys przedwykonawczy - dokument skupiający wstępne informacje o zakresie całego przedsięwzięcia. Dlaczego jest tak istotny? Klientowi pozwala przygotować się psychicznie i finansowo, ponieważ na jego podstawie powstają szczegółowe kosztorysy inwestorskie określające wielkość realizacji, niezbędne np. do ubiegania się o kredyt.

Nam z kolei pomaga w dopasowaniu i optymalizacji proponowanych rozwiązań, oraz opracowaniu wstępnego harmonogramu, bez którego bardzo trudno byłoby zaplanować budżet i niezbędne działania.

Remont mieszkania - koszty których nie widać, ale czuć

Przygotowanie kosztorysu przedwykonawczego świetnie obrazuje, jakie elementy mają decydujący wpływ na wykończenie mieszkania i dla wielu klientów jest niezłym zaskoczeniem.

Gros inwestorów skupia się na "widocznych" elementach i szacuje wydatki uwzględniając tylko meble i materiały wykończeniowe, ewentualnie dorzucając fajny telewizor lub sprzęt grający.

Jako typowy wzrokowiec doskonale ich rozumiem; to one w dużym stopniu budują wyobrażenia o efekcie końcowym, a poza tym, kto normalny planując remont mieszkania szuka inspiracji w dziale z płytami gips-karton, czy wśród uszczelek hydraulicznych...?

Remont mieszkania bez tajemnic

Prawda jednak jest taka, że to robocizna, materiały budowlane i niezbyt romantyczne pozycje (typu wywiezienie gruzu) generują największe koszty. Jako jedno ze swoich najważniejszych zadań traktuję zatem uświadamianie inwestorów, że designerskie oświetlenie i piękne meble są ważne przy tworzeniu domu, ale nie mniej istotne są pozycje o których ciężko powiedzieć, by na ich widok serce biło szybciej (chyba że sprawdzimy, ile obecnie kosztuje zamówienie kontenera albo płyt OSB, bo wtedy tętno faktycznie może podskoczyć).

Pamiętajmy zatem, aby przygotowując kosztorys remontu mieszkania rozmawiać z inwestorami nie tylko o wzorach i kolorach, ale podkreślić także wszelkie niezbędne elementy, które mogą mieć wpływ na finalny koszt inwestycji.

Na co zwrócić uwagę, zabierając się za kosztorys prac remontowych?

Przede wszystkim na to, że kosztorys remontu jest swego rodzaju gilotyną marzeń naszych klientów, a my musimy podczas jego tworzenia odgrywać rolę policjanta. Niestety tego złego.

Wstępny kosztorys remontu mieszkania to namacalny odpowiednik powiedzenia, że życie to nie bajka i choć brzmi to brutalnie, zasada jest jedna: im wcześniej się z nim zmierzymy, tym szybciej wyschną łzy, a cała współpraca będzie przebiegać dużo sprawniej.

Po drugie - rozpoczęcie wyceny dobrze jest rozpocząć od uwzględnienia stanu obiektu, który w naprawdę dużym stopniu może wpłynąć na robociznę. Te same prace wykończeniowe mogą mieć zupełnie inną cenę w przypadku domu lub mieszkania w stanie deweloperskim i takiego, które nadaje się do generalnego remontu.

Kosztorys remontu mieszkania - o czym powinien wiedzieć inwestor?

Niezwykle ważne jest to by klient, który w większości przypadków korzysta z kredytu miał pełną świadomość, że czym innym jest wykończenie mieszkania prosto od dewelopera, a czym innym organizowanie remontu mieszkania z rynku wtórnego.

Szacowanie kosztów inwestycji na podstawie domu sąsiada, tylko dlatego, że posiada podobny metraż (ale został wybudowany w innej technologii) raczej nie skończy się dobrze. Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy i świadomości, że wydatki mogą już na samym starcie podryfować w zupełnie nieprzewidzianym kierunku, który dosłownie "pożre" środki przeznaczone na poczet materiałów i robocizny.

Najczęstsze błędy popełniane w kosztorysach

Jako pierwszy, kardynalny błąd wskazałabym zatem hurra optymizm i brak funduszy na nieprzewidziane wydatki. Dosłownie kilka dni temu mieliśmy sytuację na jednej z realizacji w starej kamienicy, gdzie "wielokrotnie sprawdzane" i całkowicie sprawne" ogrzewanie podłogowe na całej powierzchni mieszkania okazało się totalnym bublem.

Nie dość, że klienci musieli zamówić nowy system, ponieść dodatkowy koszt robocizny w postaci skucia gresu, wymiany instalacji i ponownego położenia podłóg, to w trakcie testowania starego, felernego ogrzewania okazało się, że poprzedni wykonawcy nie zaślepili niektórych rur.

Nieprzewidziane wydatki, które podnoszą koszt remontu

Efekt? Zalane mieszkanie sąsiada piętro niżej, nieprzewidziane wydatki w wysokości kilkudziesięciu tysięcy, konieczność wzięcia kolejnego kredytu i klient plujący sobie w brodę, że nie zlecił analizy przed rozpoczęciem prac remontowych.

Ten drastyczny (ale wcale nie odosobniony) przykład pokazuje, że rozpoczynając jakikolwiek remont czy budowę warto skorzystać z profesjonalnych porad i solidnie przysiąść do kosztorysu, nawet jeśli inwestor lub wykonawca przekonuje nas, że nie ma takiej potrzeby.

Jak przygotować kosztorys remontu mieszkania?

Kolejne punkty o których często się zapomina, a które potrafią zatrząść kosztorysem, dotyczą robocizny i materiałów. Malowanie ścian, kładzenie tynków, wyrównywanie posadzek, kucie bruzd, montaż osprzętu elektrycznego - to wszystko generuje olbrzymie koszty. Kiedy dorzucimy do kosztorysu jeszcze kleje, zaprawy oraz kable nagle okazuje się, że lampy i sofy stanowią kroplę w tym remontowym morzu.

Pamiętajmy zatem: obok pozycji odpowiedzialnych za efekt wizualny zawsze należy brać pod uwagę takie aspekty jak ewentualne wyburzenia, zabezpieczenia, zamówienia specjalistycznych usług i ponadprogramowych materiałów.

Złota zasada projektowania mówi, że jeśli coś może się pojawić, to z niemal stuprocentową pewnością tak właśnie będzie, dlatego niezależnie od pogody ducha i pozytywnego nastawienia trzeba brać poprawkę na nieprzewidziane wydatki, które mogą pojawić się w trakcie realizacji projektu.

Co najbardziej wpływa na koszt remontu?

Przyjrzyjmy się pozycjom, które mają największy wpływ na ostateczny kosztorys remontu mieszkania. Na starcie zawsze zaglądamy do dokumentacji technicznej, aby sprawdzić ilość zmian w układzie mieszkania. Jeśli większość ścian zmienia pozycję, a instalacje wędrują po całym lokalu, koszt robocizny otrzymuje zaszczytne, pierwsze miejsce.

W przypadku gdy klienci zgłaszają się do mnie z projektem na etapie "dziury w ziemi", sprawa wygląda nieco inaczej. W większości przypadków istnieje możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich, takich jak wyburzenia, dostawienie nowych ścianek czy przesunięcia instalacji, ważne zwłaszcza w przypadku kuchni i łazienki.

Przeróbki leżą wtedy po stronie dewelopera, co pozwala zaoszczędzić spore kwoty i odebrać mieszkanie w stanie wymagającym tylko prac wykończeniowych. Ważne jest zatem, aby inwestorzy dokładnie zapoznali się z umową i pilnowali terminu, w jakim można zgłosić wspomniane zmiany.

Kosztorys remontu mieszkania z rynku wtórnego

Powołując się na historię opisaną na wstępie, przypominam: decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, przed rozpoczęciem prac koniecznie zleć sprawdzenie stanu tynków, podłóg oraz instalację elektryczną.

Może się tym zająć generalny wykonawca, ale jeśli podejrzewamy poważne nieprawidłowości, warto zasugerować inwestorom wpisanie do kosztorysu remontu profesjonalnej ekspertyzy.

To niewielki wydatek w odniesieniu do całkowitych kosztów remontu, który w ostatecznym rozliczeniu może nam pomóc ominąć wspomniane nieprzewidziane wydatki zarówno w kontekście robocizny, jak i ograniczyć koszt materiałów, czy też powtórnego wykonywania projektu. Jeśli mam jakiekolwiek wątpliwości co do konstrukcji czy instalacji, od razu dodaję taką analizę do kosztorysu.

Wycena z metra, za pomieszczenie, czy za całe mieszkanie?

Ogromne znaczenie ma również metraż mieszkania, który zwykle determinuje wycenę robocizny. Zdarzają się jednak takie realizacje, gdzie inwestorzy decydują się na częściowy remont. W tej sytuacji warto uczulić klientów na to, że remont łazienki czy kuchni może być nawet kilkukrotnie droższy niż odnowienie całej reszty mieszkania, mimo że metrażowo wychodzi odwrotnie.

Dlaczego? Zakres robocizny jest tu zupełnie inny, dlatego wykonawcy w takich przypadkach zwykle rezygnują z kalkulacji "z metra" i wyceniają osobno pomieszczenia. W przypadku łazienki i kuchni różnicę generuje głównie cena położenia glazury, oraz dodatkowe zabudowy z płyt g-k, instalacje wodno kanalizacyjne i specjalistyczne oświetlenie.

Kosztorys remontu pokoi i przedpokoju

W kosztorysie reszty pokoi uwzględniam malowanie ścian, instalację elektryczną pod oświetlenie, ułożenie podłóg oraz meble wolnostojące i oprawy. W salonie sporym wydatkiem może okazać się projekt kominka, podwieszane sufity lub zabudowa z płyt g-k.

Kolejne kosztowne punkty na liście to pokoje dziecięce i garderoby. Wymyślne meble dziecięce, wysokiej jakości wykładziny i antyalergiczne farby potrafią wywindować kosztorys w kosmos. W garderobie z kolei w tysiące złotych idą dobrej jakości systemy do szuflad, profesjonalne oświetlenie półek czy sprytne rozwiązania typu pantografy.

Jeśli chodzi o przedpokój, to do kosztorysu remontu zwykle dodaję meble pod zabudowę, które świetnie porządkują tę część mieszkania. Dbam także o sprytne rozwiązanie kwestii oświetlenia, tak by nastrój pomieszczenia był reprezentacyjny i spójny z resztą mieszkania.

Meble na wymiar - ważny punkt w kosztorysie małego mieszkania

Meble na wymiar stanową w moich projektach lwią część wyceny, tuż za robocizną. Tu też często padają pytania "dlaczego tak drogo?", ale dobrze przygotowany i zrealizowany projekt na zamówienie stanowi według mnie obowiązkowy punkt wyposażenia w niewielkim mieszkaniu. Zaoszczędzona w ten sposób powierzchnia jest na wagę złota i znacznie przyczynia się do podniesienia standardu wykończenia mieszkania.

Skoro jesteśmy już w temacie standardu wykończenia, ustalenie poziomu wykończenia na początku realizacji pomoże nam zarówno zaplanować budżet na materiały, wybrać odpowiednie rozwiązania techniczne, oraz ekipę remontową.

Już na etapie wstępnych rozmów warto zwrócić uwagę na to, czy nasi klienci odwołują się w inspiracjach do materiałów z górnej, czy średniej półki.

To, co ukryte (zwykle kosztuje najwięcej)

Kolejnym istotnym punktem w wycenie są z pozoru drobne wydatki, o których mało kto myśli planując kosztorys. Zaliczamy do nich: zabezpieczenie mieszkania (oklejenie okien, drzwi oraz posadzek) przed rozpoczęciem prac, sprzątanie po zakończeniu generalnego remontu, wywóz gruzu i śmieci, zużycie energii przez wykonawców i ewentualne opłaty administracyjne.

Do kategorii "zaskakujące" zaliczam też osprzęt elektryczny (gniazda i łączniki), elementy niezbędne do wieszania obrazów/ grafik (wszelkiego rodzaju haczyki, listwy systemowe), a także wieszaczki na ręczniki, uchwyty na papier toaletowy, półki na rośliny, klamki i inne drobiazgi, które zebrane w całość potrafią wygenerować naprawdę niezłą kwotę.

To co jeszcze zadziwia moich klientów, to: koszt farb, tkanin (zasłony, firanki), tapet, grzejników, oraz montażu blatów kamiennych. Klienci zwykle szacują wartość kamienia na podstawie ceny z metra, a później bledną na widok kwoty, do której doliczona jest usługa cięcia i montażu (wyjątkowo wysoka zwłaszcza przy blatach pogrubianych).

Coś jeszcze? Dobrej jakości żarówki i taśmy led! Tu naprawdę bywa gorąco, gdy dochodzi do konfrontacji z rzeczywistością; inwestorzy często sprawdzają ceny najtańszych materiałów z Chin, których ze względu na wiadomą jakość unikam w projektach.

Jak ogarnąć kosztorys i nie zginąć pod toną papierów?

Podsumujmy: do wykonania kompletnego kosztorysu potrzebna nam jest pełna lista zakupowa, wycena wszystkich planowanych prac wykończeniowych, wycena robocizny, materiałów budowlanych, malowania i układania tapet, parkietów, montaże mebli pod zamówienie, drzwi, opraw oświetleniowych, tekstyliów, roślin, dodatków, oraz podsumowanie kosztów administracyjno - organizacyjnych.

Od samego wyliczania robi się gorąco, a to przecież tylko część elementów, które składają się na naszą pracę w trakcie realizacji projektu.

Lista zakupów w Excelu plus jeden z dostępnych w internecie kalkulatorów remontowych to wybór większości osób zajmujących się projektowaniem wnętrz. Zestaw ten wystarczy aby przygotować wstępny kosztorys wykończenia mieszkania, ale na późniejszym etapie prac niezbędne jest bardziej zaawansowane narzędzie, łączące w sobie różne funkcje, pozwalające zobaczyć całą inwestycję w szerszy sposób.

Najlepiej, jeśli wszystko to mamy w zasięgu kliknięcia magiczną różdżką, albo…

Sprytna lista zakupów i program do kosztorysowania, które wspierają Cię w pracy

KIS List to program do kosztorysowania online, aplikacja do robienia listy zakupów i wirtualny asystent projektu zamknięte w jednym, bajecznie prostym i przyjemnym w użytkowaniu narzędziu.

KIS List wspomaga proces tworzenia już od momentu poszukiwania inspiracji. Towarzyszy nam podczas kompletowania wyposażenia, ułatwia tworzenie moodboardów (tworzy je automatycznie, na podstawie list zakupów), pozwala na tworzenie baz ulubionych produktów i modeli 3D, a wisienką na torcie jest szybkie kosztorysowanie i sprytna lista zakupów.

Za pośrednictwem aplikacji możesz także zarządzać projektami, planować zadania i komunikować się z inwestorami oraz swoim zespołem.